刘奔在常德市武陵区某商业小区住了快20年了，最近小区业主群里有很多人对物业公司服务不满意，倡议成立业主委员会。这些年来，每隔一段时间就有业主在群里提议，但热闹几天之后，最终都会因为各种原因不了了之。从开始的满心期待到现在的看看热闹，刘奔的邻居们对成立业主委员会的事逐渐淡漠，这让刘奔觉得有些无奈。这类问题是湖南省人大常委会开展《湖南省物业管理条例》执法检查发现的小区物业管理“常见病”。
2024年11月，省人大常委会副主任胡旭晟率省人大常委会执法检查组赴常德市开展《湖南省物业管理条例》执法检查。
代表议案提出开展执法检查
业主委员会成立难、物业服务参差不齐、监管缺失……物业管理事关千家万户，该领域存在的困难和问题引起了人大代表的关注。2024年1月，余习琼等10名省人大代表在省十四届人大二次会议上联名提出“关于开展《湖南省物业管理条例》执法检查的议案”。议案提出，省人大常委会把开展《湖南省物业管理条例》实施情况检查纳入2024年执法检查工作内容，重点对业主委员会成立、物业履行职责、政府部门监督管理等情况进行检查。根据省人大常委会通过的省人大社会委关于代表议案审议结果的报告，经主任会议研究决定，省人大常委会成立执法检查组，于2024年10月至12月开展了《湖南省物业管理条例》（以下简称条例）实施情况检查。执法检查组检查了省住建厅、省发改委、省公安厅等7个省直部门单位实施法规情况，赴常德市、张家界市开展了实地检查，并委托长沙市、衡阳市人大常委会开展执法检查。
1月7日，湖南省十四届人大常委会第十四次会议听取了省人大常委会执法检查组关于检查《湖南省物业管理条例》实施情况的报告。摄影/袁超岚
执法检查问题清单列出14类问题
“《湖南省物业管理条例》于2018年7月制定，经2021年3月、2022年5月两次修正，实施6年来，对规范物业管理活动、维护社会和谐稳定起到了重要的法治保障作用。”1月7日，湖南省十四届人大常委会第十四次会议听取了省人大常委会副主任胡旭晟作的省人大常委会执法检查组关于检查《湖南省物业管理条例》实施情况的报告。翻阅这份报告，记者发现，刘奔的问题并非个案。在执法检查组列出的问题清单中，“成立业主大会和业主委员会的法定要求落实不到位”赫然在列。报告显示，全省26517个住宅小区，成立业主委员会的只有7204个，覆盖率仅为27.1%，长沙市不足40%、衡阳市仅23.6%、常德市仅23.5%、张家界市仅25%。已经成立的也存在业主委员会履职不到位、对业主委员会监督乏力等问题。执法检查发现，我省物业管理普遍存在“管理乱、保障难、矛盾多”等问题，全面有效实施条例还有差距。除了业主大会、业主委员会成立和运行不理想的问题，还存在物业管理水平和服务质量亟待提升、部门和基层监督管理不到位等问题。比如物业公司在物业服务内容和标准、物业费收支公开、共用部位设施设备维修养护、环境卫生和秩序维护等方面不按合同履约或履约不充分，物业服务普遍存在“质价不符”问题，服务质量参差不齐等；街道（乡镇）以及社区对物业管理区域内的依法监管缺乏有效介入路径，社会治理方面的专业人员配备不足，对物业服务管理的相关监管和指导职责难以落实。对此，执法检查问题清单列举了诸如业主大会和业主委员会工作缺乏有效监督、物业服务费交纳率较低等14类问题。是什么导致这些问题？报告显示，原因是多方面的。比如认识不到位、法治意识不强，随着城市化进程的快速推进，居民居住、生活空间发生重大变化，居民自治内生动力不足。还有，物业管理是一项复杂的活动，但这方面的法规体系还不完善，条例本身存在不完备、不健全的地方，不适应新形势新要求。
解决现实难题，适时修订条例
针对“刘奔们”面临的困境，报告提出，各级政府及相关部门要认真对照条例规定，扛牢法定责任。如街道（乡镇）要依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，及时调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会要协助街道（乡镇）开展物业管理相关工作，加强对业主大会筹备、召开以及业主大会、业主委员会日常工作的具体指导。除此之外，报告还建议强化依法监管，夯实基层治理基础，构建多元共治格局和物业服务纠纷调解工作机制，推动物业服务纠纷预防在源头、化解在萌芽、解决在前端。报告建议，针对物业管理领域出现的新情况新问题，特别是业主大会召开难、业主委员会组建难、行业监管缺乏硬举措、房屋专项维修资金缴纳难和使用难、老旧小区增设电梯难、小区停车位紧张、共有部分经营收益管理不规范、变更物业管理区域难等问题，适时对条例的修订进行论证，尽快启动立法程序，以良法促善治。期待“刘奔们”的困境随着法律法规的逐步完善，能拨开迷雾找到出路，这也是“法律巡视”的要义所在。
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