当前，城市发展全面进入存量提质、内涵增效的新阶段，老城区更新不仅是补齐民生短板的普惠工程，更是迭代治理模式、夯实城市根基的系统工程。近期湖南省两项顶层部署，构成理解新时代城市更新的完整逻辑闭环：一是9月1日召开的全省县域经济高质量发展大会，明确要求压紧压实“促一方发展、保一方平安”的政治责任，牢固树立和践行正确政绩观，集中整治“新官不理旧账”突出问题，持续优化营商环境、筑牢本质安全底线；二是省政府办公厅印发《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》（湘政办发〔2026〕45号），围绕片区更新、宜居空间、安全韧性、文脉赓续、治理能力、政策机制六大板块部署20项重点任务，明确系列量化目标，为全省老城区迭代升级绘就施工图、明确时间表。双重部署同向发力、互为支撑，印证一个核心命题：老城区更新既要提速增效、实现短期焕新，更要深耕治理、积蓄长远活力，根本在于构建亲清统一的新型政商关系，以“亲”盘活存量、提升治理效能，以“清”严守底线、规范运行秩序，实现城市更新高质量、可持续推进。

一、树牢正确政绩观，锚定城市更新正确方向

全省县域经济高质量发展大会着重强调，要坚持一任接着一任干、一张蓝图绘到底，深入整治“新官不理旧账”问题，多做打基础、增后劲、利长远的工作。这一政绩观要求，同样是老城区更新必须恪守的根本遵循。长期以来，部分地区老城更新存在短效化、功利化倾向：有的重拆迁建设、轻运营提质，项目开工声势足、落地热度高，后续产业接续不足、片区空心化凸显；有的重立面美化、轻地下提质，表层风貌焕然一新，管网隐患、设施短板依然存在；有的规划随换届调整、思路随人事变动，政策口径反复更迭，跨周期合作协议、政企约定难以接续，严重挫伤社会资本信心、透支政府公信力。

《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》明确，要以正确政绩观引领城市更新，坚持硬件建设和软件建设、投资于物和投资于人相结合，尽力而为、量力而行，健全可持续的城市更新体制机制。落实这一要求，关键要把“理旧账、续长策、守长效”贯穿更新全过程。对存量片区合作框架、招商承诺、安置补偿协议开展合规复盘，合法合规、具备延续性的严格按节点履约落地，确需优化调整的依法协商、全程留痕、规范归档；对跨年度、跨任期更新项目，建立“一张蓝图+年度清单”推进机制，杜绝换届换思路、换届改规划的碎片化乱象。亲清统一的首要落点，就是以正确政绩观校准履职导向，让干部敢理旧账、善续长策、清白履职、依规办事，从源头杜绝城市更新跑偏走样。

二、深化政企协同联动，以“亲”赋能存量资源盘活

城市老城区资源权属多元、存量碎片化突出、历史遗留问题复杂，单纯依靠政府单边推进，成本高、效率低、活力弱。全省县域经济大会提出优化营商环境、强化企业服务、因地制宜培育特色产业，这一治理思路延伸至城市更新领域，核心就是构建规则透明、权责清晰的政企协同体系，推动各类市场主体有序参与、同向发力。《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》坚持以片区为基本单元，统筹“留改拆补”系统推进，一体打造好房子、好小区、好社区、好城区，优先破解群众急难愁盼问题和各类安全隐患，为政企协同盘活存量资源搭建了制度化平台。

构建亲清统一关系，关键要把握“亲而有度”的实践边界。政府立足统筹定位、做好系统谋划，全面开展城区资源体检、科学制定更新规划、严格守住监管底线；国企聚焦公益属性，筑牢城市更新公共底盘、承接长周期基础性项目；民企立足市场优势，深度参与老旧街区活化、老旧厂区转型、低效楼宇提质、完整社区增值服务；专业机构精准赋能，将专业规划设计转化为群众易懂、落地可行的实操方案。

实践中必须坚决防止两类治理偏差：一是“亲而不清”，将更新项目异化为人情资源、关系项目，出现定向让利、违规兜底、变相担保等问题，扰乱市场秩序；二是“清而不亲”，干部惧责避事、消极躺平，对企业合理诉求漠视推诿，导致优质更新方案停在纸面、存量资源长期闲置。真正的“亲”，是流程公开、规则公平、机会均等的主动服务、靠前赋能。依托《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》“策划、投资、建设、运营”一体化模式，统筹专项债、金芙蓉投资基金、金融资本与合规社会资本协同赋能，在政府不越位、企业不越界的清晰边界内，最大限度激活存量价值、释放更新动能。

三、严守安全文脉底线，以“清”划定更新刚性边界

发展离不开安全托底，更新必须以底线为纲。全省县域经济高质量发展大会明确要求提升本质安全水平，深入开展风险隐患排查整治，稳妥防范化解债务风险、生态风险，守住社会稳定底线。老城区更新底账复杂、隐患隐蔽、文脉富集，安全治理、文化保护不是附加选项，而是前置条件、刚性底线。

《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》聚焦安全韧性建设作出系统部署，全面夯实老城更新安全根基：常态化开展房屋安全普查建档，分类管控C、D级危险住房，对D级住房优先实施拆除改造；健全房屋安全体检、安全资金保障、质量安全保险三项制度；到2028年累计更新改造老旧管网1.2万公里，完成18座生活垃圾焚烧设施提标升级，从硬件层面彻底啃下老城安全短板。同时明确强化历史文脉赓续，打造省级历史文化保护重点片区，坚决杜绝破坏性建设、同质化改造。

亲清统一的“清”，就是依规施策、守正履职、边界清晰、底线不破。对干部而言，坚守安全底线、文脉底线、合规底线，主动攻坚历史遗留隐患、杜绝短期功利化开发，是履职清白、为政公正的核心体现；对企业而言，严守建设规范、杜绝大拆大建、杜绝拆真建假，依法合规参与项目建设与业态运营，是守正经营、长远发展的立身之本。干部以原则立公信、企业以合规赢市场，双向守清守正，才能让老城更新既有更新力度、更有文明厚度、安全温度。

四、统筹发展安全大局，以亲清统一筑牢长效续航能力

“促一方发展、保一方平安”的政治责任，为老城更新提供了辩证施治的根本方法论，推动城市更新从“阶段性改造”转向“全周期治理”。结合《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》行动部署，亲清统一的治理效能，集中体现在发展与安全、短期与长远、建设与运营的动态平衡之中。

一是“亲”的效能由民生成效检验。城市更新不是简单的工程建设，而是民生提质的系统实践。《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》明确，到2028年打造500个高品质完整社区，新建扩建口袋公园、社区公园300个，新建改造城市绿道300公里。更新成效不看开工体量、建设规模，最终看群众获得感，看养老、教育、医疗、出行、居住等民生实事是否真正落地，城市功能、人居环境、公共服务是否持续提质。

二是“清”的底气由风险底线支撑。城市更新投融资始终坚持量力而行、合规可控，严格防范新增政府隐性债务，规范用好专项债、REITs、资产证券化、金芙蓉投资基金等多元工具，引导社会资本依规有序进场，实现发展提速与风险可控双向统一。

三是“统一”的成色由全周期运营验证。老城更新绝非竣工验收即收尾，而是涵盖“体检—策划—实施—运营—评估”的完整闭环。依靠一任接着一任干的长效定力、政企持续履约的契约精神、群众全程参与的共治机制，才能推动一次性改造转化为持续性活力，彻底摆脱“重建设、轻运营、难长效”的旧困境。

对领导干部而言，“亲”就是坦荡真诚服务企业、主动担当作为，“清”就是清白纯洁履职、不搞以权谋私；对民营企业家而言，“亲”就是主动沟通建言、诚信经营干事，“清”就是遵纪守法立业、光明正大经营。落实到老城更新实践，政府以亲清治理提效能、防风险，企业以合规投入优业态、强运营，社区以共建共治聚合力、享红利，三方同向发力、同频共振，方能实现老城迭代升级、永续发展。

郡县之治与城市之治，底层逻辑一脉相承。9月1日全省县域经济大会锚定治理航向，《湖南省城市更新三年行动实施方案（2026—2028年）》细化实践路径，共同构成湖南老城更新提质增效、行稳致远的完整体系。立足亲清统一、深耕治理革新，以正确政绩观接续蓝图、以政企协同盘活存量、以安全文脉守住底色、以发展安全统筹长远，方能推动老城区从“改造空间”向“激活业态”、从“短期焕新”向“长效繁荣”跨越，持续擦亮现代化人民城市底色，为全面落实“三高四新”美好蓝图筑牢坚实的城市支撑。

（作者系国家发改委宏观经济管理专家委员会专家、研究员，湖南发展研究中心主任，湖南智库协同中心主任）