案例  最近，长沙市岳麓区某小区业主陈某将该小区的开发商告上了法庭。原因是2009年8月，陈某与开发商签订了商品房买卖合同，购买开发商名下一套商品住房，总金额为601502元。根据合同约定，开发商应在2009年10月30日前交房，并在2010年12月30日前办妥房屋所有权证、2011年3月30日前办妥土地使用权证。如因为出卖人原因逾期未办妥相应证件，每天支付违约金为已付房款的万分之三。现开发商已按时交房，陈某也已入住小区3年，但房产证及土地使用权证2013年3月29日才拿到手。陈某主张按合同约定的标准，由开发商支付逾期办证（房产证及土地使用权证）违约金共计128488元。开发商认为陈某计算违约的截止时间应该以开发商能控制的时间即房屋产权登记的收件时间为准，另陈某主张的违约金标准过高，也不能举证其证件延期办理造成的实际损失，请求法院酌情减少。

说法  （乔颍/湖南省日月明律师事务所律师）本案的双方对合同逾期违约的事实均没有异议，争议的焦点在违约金的金额认定上。

首先关于逾期办证违约金计算的截止时间，陈某认为应以证件到手的时间为截止时间，开发商提出应当按他们向主管部门提交办证申请的时间为截止时间。岳麓区人民法院考虑到，出卖人在为买受人办证过程中的主要义务是将需由出卖人提交的有关资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制。法院最终认定以产权登记机关收件之日为截止时间，因为没有证据证明房屋所有权证未下发是由于出卖人的原因。

其次关于违约金的具体金额，陈某认为应该严格按照合同约定的每天万分之三计算实际违约天数。开发商则认为按照合同约定计算，违约金金额远高于实际损失，要求法院依法调低。根据合同法第114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。综上，法官可以根据陈某的实际损失来调整违约金额度。而本案中的陈某没有提供证据证明开发商逾期申请权属登记行为给自己造成的实际损失情况。最后岳麓区人民法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和逾期利益等综合因素，判定开发商赔偿陈某逾期办证违约金16000元。

类似的案件在长沙很多楼盘都出现过，开发商由于资金、第三方违约、政策变化等各种原因未能按合同约定期办好房产证和土地使用权证件，被业主集中告上法庭，而且由于大多使用的是违约金的格式合同条款，违约金规定偏高。开发商一旦出现逾期办证的情况会被批量业主起诉到法院，主张的违约金金额都不低。如果此类案件都严格按照合同约定赔偿违约金，对单个的业主来说可能实现了个别正义，但对开发商而言，巨大的违约金压力可能导致执行不了甚至让企业运行困难，对其他业主来说容易产生通过诉讼意外获利的效仿心理，对于法院而言，高的违约金赔偿引起众多业主跟风起诉，形成不必要的诉累。因此，岳麓区人民法院依据合同法相关规定，兼顾了合同履行情况（开发商按期交房并已经办完证件）及业主逾期的实际损失情况，调低违约金标准是合情合理合法的。