案例   业主与开发商之间的车位（库）权属纠纷，由来已久，且愈演愈烈。近日，南京市鼓楼区法院曾审理的全国首例小区车库之争案例让这一话题再次火爆。

据悉，星汉城市花园小区共有59个地下车库，开发商江苏星汉置业有限公司（以下简称“星汉公司”）曾承诺：“小区配建地下车库供业主停车”，但业主们入住后却发现车位需购买。开发商以至少8万元的单价卖掉了35个，其余的被物管以每月250元的租金出租。小区业主委员会曾多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。无奈之下，业主委员会将开发商告上法庭。

鼓楼区法院一审判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

判决后，星汉公司提起上诉，二审法院裁定撤销原判，发回重审。

鼓楼区法院重审后认为：星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，现星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。然应移交的车库已出售，故业委会有权要求星汉公司支付出售价款500000元。2014年9月，鼓楼区人民法院作出重审判决：星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元。

宣判后，双方均未再上诉，判决已生效。

说法  （李田方/湖南湘达律师事务所律师）该案局部胜诉并不意味着小区业主停车自由的“春天”已经到来，开发商与业主之间的利益博弈还会持续上演，而小区车位（库）权属及收益归属问题，是纠纷的症结所在。

物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

该条文规定了车位（库）产权归属的整体性框架，从法律的立法规定及精神来看，我们认为，该法律规定对车位（库）产权归属及利用具体包含了三个层次：

首先，确立了“谁投资、谁处分、谁受益”原则。既然小区是开发商开发出来的，应当先推定车位（库）归开发商所有。在此前提下，开发商与小区业主约定出售、附赠或者出租等使用小区车位（库）的具体方式。同时，通过合同约定的方式来确定小区车位、车库的归属，可以有效防止今后因车库问题而产生的纠纷。

其次，开发商行使车位所有权须优先考虑业主利益。物权法第七十四条开宗明义，业主对于小区内的停车位（库）享有优先权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条则作出细化规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。该条潜在的含义为：开发商只有在解决业主的停车问题后，才能将车位进行处分，否则会认定存在违法行为。 

最后，开发商行使车位所有权时不得侵犯业主专有权和共有权。小区停车位（库）不得占用业主共有的道路或者其他场地，否则车位归业主共有。《解释》第六条亦明确规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位（库）之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定业主共有。这类车位、车库权属争议不大，在实践中容易引起业主不满的主要原因是物业公司常常对这些车位收取车位使用费。当然，物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户，车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。

随着汽车数量不断增加，业主和开发商车位权属之争日益凸显，这与我国当前关于车位的法律规定比较模糊、操作性不强、没有具体区分车位权属类型以及车位产权登记制度相对缺失有紧密的联系。因此，我们认为，要想南京市鼓楼区人民法院类似纠纷不再反复出现，还有待相关法律法规的进一步完善。